导语

中期看，未来大中城市房价每年平均增速6%左右。

1，房地产调控的不是打压，而是确保长远健康发展，调控调的不是房价增长，而是房价的“不合理”增速或“降速”。一个简单的判断是，中国经济还在增长，大中城市人口还在聚集，城市GDP还在增长，所以优秀城市房价还在增长，是有“合理性”和必然性的。反过来，有人说房价调控越调越涨，所以得出调控无用论，这是片面错误的认知，调控核心是调得是过快上涨，避免这个行业大起大落。

 

2，中国房地产的问题，可以从全球发达国家楼市的共性规律去找到规律，但也要从中国自身国情阶段特征不同去发现其差异性。比如与美国楼市比，有很多是相似的，同样是地大物博，但中国人口大国以及中国人超爱买房的情结等，将催生相对美国楼市更澎湃的住房需求，这是差异所在。

 

3，如今楼市调控一直很严，一些房企丧失了信心，但事实上，要理性看到中国经济还在中高速增长，要相信中国房地产未来中长期成长性和空间依旧存在，以敏感的房价为例，短期或许限价严重，没有了过去暴涨机会，但你依旧要有信心，从中期来看，未来大中城市的房价依旧会保持6%左右的平均增长，这是一个依然值得重视的“合理增长率”。

 

政策收紧 平稳运行是主流

 

近期房地产调控最大的特点是与房地产相关的金融政策密集出台，从房地产按揭到开发商的各种融资渠道都有不同程度收紧。

 

在7月30日的重要会议提出，“不把房地产当作短期刺激经济的手段”之前，从信托开始，楼市资金全面收紧。

 

10月，楼市资金再度全面收紧，严控信用卡资金违规进入楼市。

 

不过，政策调控并非一刀切，一些地方也出台了新的调控措施，针对各自楼市发展现状所采取的“一城一策”，确保房地产市场平稳运行。

 

楼市有涨有跌 分化明显

 

今年9月，一线城市成交同比、环比分别下降19%和4%，跌幅领先平均水平。其中，北京、广州两地成交继续走低，北京环比跌幅更是超20%。 

 

二三线城市成交环比下降6%，同比基本持平。 

 

长三角市场持续分化，杭州、无锡、常州等市场延续热度，成交量环比均有不同程度的增长，南京成交明显激增，环比涨幅超60%，宁波、合肥、徐州等市场明显降温，环比跌幅超20%。

来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统

 

十一黄金周，虽然30个典型城市的一手住宅成交量稳中微增，同比小幅上扬3%，但是城市之间的分化非常明显，深圳、杭州、青岛等城市大热，而上海、武汉、重庆、佛山、肇庆等城市爆冷，北京、广州、苏州等城市变化不大。

 

房地产该不该投？

 

在房地产融资大幅收紧、棚改货币化显著下降的大背景下，房地产市场降温。我国房地产市场已过总量持续快速扩张的高增长阶段，进入提质降速、平稳发展的新阶段。

 

在房地产投资问题上，投资者应转变思路：以房地产投资价值为宗旨，从短期、中期、长期三个维度分别规划投资。

 

短期——刚需市场

 

短期的影响因素主要是调控。调控一松，市场就活，调控一紧，市场就冷。此前的重要会议已经明确，不允许将房地产作为短期刺激经济的手段。这表明，楼市调控不会因为经济的短期波动而出现明显松动，核心城市的调控将会一如既往地紧。

 

其实，为了保证地方政府在楼市调控上的积极性，国家已经传递出调整央地关系的信号，给予地方政府更多的财权。

 

地方政府的财权提高了，对土地财政的依赖性将随之降低，这从制度上保证了地方政府对楼市调控的积极性。所以，不要指望楼市调控出现大的松动。短期来看，房价会非常的稳，买方议价空间大，适合刚需客入场。

 

中期——价值投资

 

这一阶段最大的影响因素是货币。随着美联储在今年8月开启近10年来的首次降息，目前全球已有20多个国家的央行加入了降息大军，全球经济迎来新一轮的宽货币周期，正在成为共识。

 

而我国目前的利率水平，也处在低位，一年期存款基准利率是1.5%，贷款利率是4.35%，均处在2007年以来的最低水平。不仅如此，自2015年10月那次降息之后，央行一直以降准、定向降息等各种非正式方式降低利率水平。

 

特别是LPR的推出，今后的房贷利率会更加市场化，市场实际利率对楼市的影响，也会更敏锐。所以，中期来看，持有资产比持有现金的风险要低，房子保值升值的动力机制未变，适合价值投资者入场。

 

长期——投房产就是在投城市

 

长期发展中，最重要的影响因素还是人口，有没有持续性的人口净流入，从根本上决定了一个地区不动产的价值。当前中国城市化一个显著的趋势是，不再提大中小城市均衡化发展，更多的是在提“都市圈”、“国家中心城市”。

 

城市群、都市圈的发展不是一蹴而就，而是要通过长期建设与改造得以实现的稳步健康的发展，因此，对于房地产的投资更像是对一个城市未来的看好。

 

从投资者角度来看，不论是在哪个维度，投资房地产都是资产配置的必选项。以房地产保值增值的属性，来确保自有财富的稳定增值。

 

来源：凤凰大讲堂、叶檀财经、新财富等

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