2019年伊始，我们来谈一个与“新”和“旧”有关的地产话题——城市更新。

随着中国大城市开发度的日趋饱和，存量土地的改造和提升已经变得至关重要，于是房地产业进入到了一场轰轰烈烈的城市更新浪潮之中。什么是城市更新？业内人士的解释是：“把一些已经不适于城市发展的地方，进行城市功能的重新布局”。你一定注意到了，目前许多龙头房企正在争先抢滩城市更新。你一定想问，为何现在城市更新变得这么火？

其实在“城市更新“这个词出现之前，我们一直习惯用另一个词，那就是“旧城改造”。从“旧”到“新”，这其中发生了什么变化？“旧“和“新”之间的关系又该如何去平衡？本期由东南电梯冠名播出的《地产大家说》节目中，我们就邀请到了深耕城市更新领域近20年的佳兆业集团的两位嘉宾，一起聊聊关于城市更新的现状和未来前景。

城市更新 因城而异

主持人马红漫：“谈到城市更新的模式，在不同的地区会不会有不同的流派？”

易居企业集团首席执行官丁祖昱：“我先来说说上海的案例。大家都知道，很多老上海人的居住环境是很恶劣的，全家人挤在一个不到十平方米的小屋里面，煤卫不独用，早上要起来倒马桶。

20世纪八、九十年代上海人的居住环境

在20多年前，上海开始了旧城改造的相关工作。当时一片一片的‘滚地龙’、棚户区，全部被拆平之后建起了全新的房子，迅速改变了城市面貌。”

佳兆业集团控股有限公司副总裁刘娟

佳兆业集团控股有限公司副总裁刘娟：“在我们佳兆业集团的整个发展史上，做过非常多的城市更新项目。其实每个项目都给所在片区的居民创造了一种新的生活方式。比如说我们目前有一个项目是深圳坂田城市广场，那里曾经是亚洲最大的一个圣诞树厂，现在成为了一个非常漂亮的综合生活区，有住宅、有商业、有写字楼。而且在那里新建了深圳大学的附中，是九年一贯制的学校。同时，那个片区也是华为总部所在地，所以聚集了大量的高科技的人才。所以现在整个片区的环境和居民素质都有了很大提升。“

佳兆业城市更新集团（深圳）有限公司业务副总裁徐阳兵

佳兆业城市更新集团（深圳）有限公司业务副总裁徐阳兵：“深圳的城市更新可以分为三个阶段：2003年之前是摸索的阶段；2003年-2008年是发展阶段；到了2009年以后是快速推进阶段。我觉得深圳的城市更新不但是一项政策性的创新，还代表了一种自信、包容、开放的城市精神。因为深圳的城市更新是多主体参与，各个利益相关方都参与进来。”

房企参与 孰优孰劣

主持人马红漫：“既然城市更新是一件非常有意义的事情，那么怎样去评价谁能做得更好，对开发商的这个评价标准会是什么呢？”

易居企业集团首席执行官丁祖昱：“第一，城市更新项目的前期投入多、产出期较长，所以企业本身的规模和实力非常重要。 第二，房企必须要有非常强大的产品设计能力、资源整合能力、内容运营能力。能够做城市更新的企业，大多数都是复合地产商。比如说佳兆业今天在文体、科技、金融等各个方面都有参与，都能够整合资源。第三，这些房企都要有非常强大的当地属性，了解本地的文化，尊重当地的生活方式。”

佳兆业集团控股有限公司副总裁刘娟：“我还想补充一点：对做城市更新的房企来说，积累丰富的经验也至关重要。比如说佳兆业集团在深圳扎根近20年，有很多大的项目在开发的过程中，会涉及到各种业态的平衡、怎样去打造一个更好的居住区、或者怎样打造一个综合体。我们在这些方面有比较多的经验，这是我们能够做好城市更新的一个先决条件。”

城市更新不能简单复制

主持人马红漫：“刚才按照大家的结论，每个城市有自己城市更新的内在逻辑。内在逻辑可能外人根本就理解不了，那就会遇到文化差异、地缘差异的一些问题。这个问题怎么去解决？跨越文化差异，对房企来说难度大不大？”

佳兆业城市更新集团（深圳）有限公司业务副总裁徐阳兵：“我们做城市更新，不是简单地复制，因为城市更新绝对没有可能去简单复制。我们进入外地有几条宗旨：第一就是要尊重当地的文化和习俗；第二是要把老百姓，也就是城市更新的最主要的主体，他们的利益放在第一位；第三是要顺应当地的政策，为当地的经济以及消费转型做贡献。在实际操作过程中虽然会存在一定的文化差异，但我们通过人才的本地化，以及一些时间的沉淀来慢慢磨合。”

易居企业集团首席执行官丁祖昱：“城市更新最核心的政策是规划方面的政策，各地在这方面的差异是巨大的。比如说上海那些旧改项目的容积率，可能放到深圳就觉得太低了。再比如说，上海现在把留、改放在第一位，有很多房子看上去破破烂烂，外人看来好像没什么用，但这座房子曾经住过一个名人，对当地有特殊的文化意义，就必须得保留下来。所以我觉得最核心的难点是政策，其次是文化。”

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