主题地产全程策划有哪些基本套路？

一般来说，大盘一点、复杂一点的主题地产，全程策划都有如下基本套路和注意因素： 

一、是做市场调研。调研要素主要包括寻找或梳理城市有什么传统地域文化、传统优势产业、潜力新兴产业，以及城市在整个区域城市群中的地位，当前国家和地区出台了哪些优惠关联的政策，城市在整个区域城市群中的处于什么样的地位等。 

二、做项目定位。包括项目的主题定位、项目的目标市场定位、项目的功能组合规划定位以及项目的投资开发量定位等。

三、做可行性分析。包括分析投资时机是否成熟、市场需求是否旺盛、是否符合国家政策、投资成本及利润收益是多少、是否有操作性、风险又多高及如何规避等。

四、考量投资主体实力。包含考量投资方有没有一定的资金实力与融资能力、有没有基本的开发经验、有没有敢想敢干的野心、胆识、魄力、有没有政府沟通能力、有没有一定的风险规避能力等。

五、沟通政府立项。包含如何策动政府做城市经营发展战略、如何赢得政府把项目列入省级统筹重点项目、如何策动政府给予更多项目优惠政策和项目驱动政策、如何利用政府的资源为项目运营服务等。

六、选址拿地。主题地产改变了地段论。因而选址拿地，包含尽可能看是不是近郊三级地块、是不是风水宝地、是不是荒坡、是不是不占基本农田、是不是符合城市规划布局等。

七、项目详细规划设计布局。包含“建筑有形，文化为魂”的VI视觉识别系统的设计、相关功能区组团规划设计布局、项目整体风水规划设计布局、项目整体的景观设计、主体地标的外形创意设计等。

八、营销策略制定实施与宣传推广。包含价格、渠道、促销、广告、公关等策略制定。

九、开发建设全程跟踪把控。即开工建设过程中的全程监控与修正。 

十、物业管理建设。主题地产的物业管理比住宅地产的物业管理要复杂一些。因而，需要围绕主题进行团队的组建与运营。

主题地产全程策划最大的难点在哪里？

不少资深的地产专家学者说，中国地产二十年，鱼龙混杂。只要有钱，什么样的人都可以进入，都可以开发一般性的住宅地产，跟上三两年，没有学不会的。这话是有一定道理的。

而主题地产的开发，不但涉及到区域经济学与城市经营经营学，还涉及到企业经营以及城市的地域文化、城市的产业规划以及国家的产业政策。没有系统地学过经济管理、城市规划与城市经营，没有学过企业管理和做过基本的住宅地产，不是你想进入，就能进入的，也不是你想学，就能学会的。

不少资深地产人士都说，如果说，一般性的住宅地产策划，是小学生水平，一般性城市综合体策划，是高中生或者大专生水平，大型都市城市综合体策划，是本科生水平，那么，大盘一点的主题地产策划，则是研究生甚至博士生水平。

这话对又不是很对。对是的意思是说，做主题地产，确实需要系统地学习很多知识，要具有合理的知识结构，并且要有超越常人的眼光、胆识和魄力。不是很对的意思是说，做主题地产策划，不是说非得是博士才能做。只要肯学习，掌握系统的知识，舍得专注、潜心进行研究，只要悟性高，有一定的想象力和创造力，也能做。事实上，在中国创造了经典的主题地产案例的杭州宋城集团董事局主席黄巧灵、成都置信集团董事长杨毫、大连万达集团董事长王健林等领军人物，都是军人出身，都不是博士。不过，他们都一一个共同点，就是都有军人的胆识、魄力和智慧，都敢想敢干。

因而，主题地产全程策划最大的难点，在全程都难，尤其是做项目的定位，更难。可以说，对于主题地产的策划，定位一准，全盘皆活，但定位不准，则事倍功半，甚至全盘皆输。

当然，也不能说，主题地产就深不可测，遥不可及。再复杂，再难，都复杂不过、难不过“三峡工程”。发达地区的城市运营商开发主题地产，同样能够科学、有序地一步步做好来。因而，只要聪明一点，找对人才，做对定位，一切问题，仍然可以迎刃而解！所要创造的财富，仍然可以手到擒来！

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