2018年5月6日，上海东滩顾问总裁朱跃军应邀参加中国康养无界高峰论坛，并做了题为《健康产业与地产的合作模式和产品模型》的主题演讲，在这里小编根据录音整理成文，希望与大家一起分享。

非常巧，昨天下午我刚参加了一个“中国地产医疗创新论坛”，今天又到这里参加“康养无界”的论坛，这说明健康产业、康养产业非常火爆。

在讲之前，我受前面的启发先谈点感受。我昨天讲医疗地产，今天讲康养产业，昨天有嘉宾就在讲我们更关注健康，不关注医疗，开玩笑说，等生了病就是没办法的事了，必须交钱，最好是少生病，少生大病，能够有一个健康的生命，所以我们昨天达成一个共识是我们更关注大健康，不能仅仅关注医疗，这是第一个感受。

第二感受是什么呢？我们也在和地方政府接触，我们发现地方政府有一个最大的诉求，他们希望有一个解决方案，让不断上涨的医保费用降下来，或者不要升太快了，有没有办法让经常花医保费用的人少花点钱？那就是要平时深入到每个人的定点管理，让每个人花的医保费用少一点。怎么做到呢？刚才庞太讲的那个康养办法，慢病管理办法，加上互联网的一套做法就可以做到。为什么呢？它会把几十万人通过一个互联网系统管理起来，比如一千个人配一个在线护士，一百个护士配一个专科医生，后面再配上专家团，还有平时的中医调理、药食同源的调理，定点监控医保开销大人群的健康状况，那就可以监控每个人的医药费用下降情况，这样做还能有效提高他们的生活质量。所以说，健康产业加上互联网＋，与政府需求一结合，这个是大项目，将来政府就可能采购这样的服务。讲我的报告之前，给大家做点这样的分享，大家如果有志于往这个方向走，这是个大产业。

我今天给大家分享的主题是健康产业与地产的合作模式和产品模型。因为我是为政府和地产商做咨询服务的，而最近呢，地产企业大规模进入产业地产领域，其中最喜欢选择的就是康养文旅，可以做度假产品，可以做旅游产品，还是一样造房子，但是在造房子的同时希望引进中医馆、疗养馆、西医的一些品牌，非常希望与健康产业结合。而健康产业的从业者与地产、金融做个结合，也可以达到多赢的效果。

东滩顾问在7、8年前就关注了健康产业，我们专门成立了健康文旅事业部，并在16年的时候出版了一本书，《健康产业与健康地产：商机与实务》(点击底部阅读原文即可购买)。我记得我们刚开始做健康产业的时候还有很多限制，比如医生还不能多点执业、外资医院还不能进中国，现在已经全面开放了。我们在这个领域做了很多研究，也做了很多咨询实践。今天我讲的基本是在16年这本书中就呈现的观点，这两年得到了全面的印证，在这里给大家做个简单的分享。我主要讲三个问题：

一是大健康产业的三大动态二是健康产业与地产的三种合作模式三是健康产业地产的产品模型

不管是中国还是全球，大健康产业都迎来了一个爆发期，大健康产业不仅仅是医疗，还有保健用品、医疗器械、健康管理、中医现代化等。我们看到，健康产业出现什么样的动态呢？我们国内在做中医现代化、医疗信息化，那我们纵览全球来看，主要就三大动态。

第一，国际大健康产业IP纷纷到中国来掘金，这个老外是很聪明的，看中国人现在有钱了，一定是把高端的医疗健康产品引入中国，未来我们做中医的同仁们会面临很大的竞争，狼来了。

我们看到，已有的国际健康产业IP在中国持续投资，美国的、英国的、泰国的，各种医疗机构都开始到中国来抢钱来了，为中国老百姓提供服务，当然有的确实能提供很好的服务。近两年以来，像欧葆庭、达维塔、拉姆齐等国外知名医疗集团都进入中国来了，投资布局国内的健康市场。

第二，国内产业资本纷纷布局大健康产业，投资规模非常大，17年投资有3000多亿，这里面又有几种情况。

传统的药企转型向保健产品、医疗器械、医疗服务等健康领域延伸布局，这个是非常明显的趋势，其实在美国由于药品管制也有很多药品当保健品来卖的，现在的药企不只做药了，还做医疗器械，做保健用品，做跨界领域投资，这又是一个生力军。

还有地产企业，这是我今天讲的重点，它们在积极布局养老地产和医疗旅游，我们在座的各位，如果把你们的康养IP做的足够强大，你是可以和地产企业结合的。如果你们有非常好的、有影响力的IP，我们可以帮着与地产企业对接起来。

还有我们看到的互联网企业、VC资本、保险企业纷纷进入医疗领域，昨天我们分享的嘉宾有7个人，有好多个都是做互联网、信息化、人工智能的，他们都进入健康领域了。

第三，传统医疗机构的创业裂变和颠覆式创新，就是医疗机构、医院体系也在变。

现在的医疗机构也不能稳坐钓鱼台了，很多医疗机构在发生激变，服务方式出现颠覆性创新，高端的服务需求出现市场激增。那么国有医疗体制改革在导致什么情况呢？我有个观点，就是未来医院会解体，它的药房、手术室、医生、检测等，分成各种独立的企业，这个是基本的趋势，5-8年完全有可能变化出来，医院这个庞然大物的各个环节都变成企业了，有搞药品流通的，搞检测的，搞手术的，搞后勤服务的等等，这个变革非常大。

昨天我也见到了张强医生，张强医生是最早出来创业的，现在很多医生集团都出来创业，医生不再附属于某个医院了。这样就加强了传统医疗机构的裂变，传统医疗体制再不变革的话，就留不住人才了。另一方面，我们看到医疗机构也在提升服务，健康医疗机构向高端发展，康复医疗中心、护理中心、健康体检中心成为重点的方向，这个也会促进分级医疗的发展。

我讲了这么多，再来看看健康产业8万亿是怎么出来的，将来从事健康产业的人员会倍增，它的业态会非常的创新，很多健康的服务业态会出现，新的健康项目会层出不穷。我有一个感触，我们07年的时候做商业地产，看到的零售品牌、商业品牌、餐饮品牌都很落后，到现在来看已经创造了多少新的业态，我们看到了丰富多彩的餐饮品牌。这个故事可以用在健康领域，几年以后，丰富多彩的健康创新业态都会出来，这就是在座各位努力的方向。

我们再看看，健康产业做好了创新业态以后，总要与地产结合，租房子也好，买房子也好，租商场也好，自建也好，总是要与地产进行合作。我们看看与地产有什么合作呢？昨天我们在探讨医疗地产合作时，发现双方合作的意愿都很强，但是呢，事实上，地产企业像恒大投了很多钱到医院里，很多做健康产业的就在想我们能不能傍一下大款，最后我们得出的结论是这样的，与地产企业的合作主要有三种合作模式。

第一个是要做兄弟合作，不要成为父子关系，如果地产企业投资康养产业，投资完之后经营管理过程谁说的算，由于对行业理解的差别，鸡同鸭讲，会很累人的。那康养产业要做大，该找谁呢？该找产业基金，找产业资本来投你，变得强大一点再和地产企业做兄弟合作。

兄弟合作讲的是，健康产业IP要为地产商赋能，地产商拿地，地方政府要的是产业税收，地产商不要想着造房子卖完就走了，那怎么办呢？地产商做健康地产、康养地产、度假地产，就要和政府说有健康医疗机构跟着我走，我会带来持续的税收，康养收入比简单的门票收入要高很多，政府认可了你带来的这个兄弟，就会让你来开发，给你配商住用地，前提是这个健康IP有足够强大的号召力，在政府面前是有话语权的。

下面讲两个例子，首先看恒大投医院，这还不是完全的兄弟合作关系，医院是一个长线经营，话语权之间会有矛盾，去年恒大与哈佛医学院合作，合作了一年就没合作成，搞不到一起去，思维方式完全不同，地产是赚快钱的，高周转、高杠杆，医院的回收周期是比较长的。还有万达投资英慈，目标是什么呢？由于有了健康IP，我在政府面前就有话语权了，就可以拿地搞开发了，都是如此。

第二个是一个主流的模式，现在的很多地产企业都在做产业地产，你们就是他们的客户，他们是要招商的，要招一个中医馆、一个理疗馆，你就是他们的一个客户，你自己做的很优秀的时候，他们会求你来。

地产企业做产业地产，康养是一个重要的方向，昨天我遇到一个企业，美方健康集团专门做健康地产，我们这些企业就是他们的客户，他们收租金、做服务收益、做土地溢价，他们和我们是招商的关系。下面有两个案例，新虹桥医学中心集中做了健康平台，然后招了很多医疗服务机构进来经营，还有诺维娜健康城都是这个模式。

第三个还有一个更牛的做法，反客为主，产业主导引入地产商合作开发。如果你的产业链变的足够强大，可以抱团带着一群健康产业的业态，你一下可以要2万方，乃至要1平方公里做一个康养小镇，那你就做到反客为主了。

如果你的产业规模足够大，上下游产业链足够长，或者产业抱团组成一个联盟，可以打造一个产品模型出来。还以中医外治举例，以这个产业为轴心，组织一个产业链，我需要三五百亩地，会产生多少效益呢，产生多少就业呢，然后就可以和地产商谈合作，那就不一样了。那是以你为主，地产商主要是帮你开发载体了。

下面看一个例子，万科与华大基因合作，华大基因下面有很多产业链，有8个事业部，他们在做一个生命健康小镇，他的产业是上下游联动的，找万科来主要是开发房子的，前期的土地、房屋的投资都是地产商来投，当然地产商是算过来帐的。这个就不多说了，总之，健康产业与地产合作，你要把自己变的足够强大，不管是做产业主导，还是做兄弟合伙，还是做它的旗舰店客户，都可以。

第三点，我们看一下健康产业地产的产品模型，我们自己看看能不能在当中找一个位置。健康产业地产有三个维度，城市中心、近郊和远郊对应三种产品类型，一个是健康综合体，一个是医疗产业园，一个健康特色小镇。

所谓的健康综合体是什么概念呢？我认为，未来它会是中国城市更新、购物中心迭代创新的一个重要升级方向，比如上海的很多购物中心都变成教育综合体了，都是儿童主题的业态，接下来的一个趋向，购物中心里面会出现大量的健康的业态。大约3年前，我们策划了一个华新健康广场项目，大概的意思就是商业中心升级为健康综合体。将来人民的美好生活怎么实现呢？就是更好的房子＋教育综合体＋健康综合体＋娱乐综合体，健康综合体会成为改造传统商业中心的重要内容，它会把健康医疗中心、康复中心、养老中心、商业中心、服务中心都搞进去，未来养老院可能会开到健康综合体里去。这个方面我们也看到了一些案例，比如杭州501大厦是一个医疗Mall，未来还会有健康Mall，成都鹏瑞利国际医疗中心也是这个模式，都做好了，大家可以去看。

第二个就是健康医疗产业园，我们会发现，到城里面看病交通会很拥堵，医疗里面非急症病的一些科室未来会转移到郊区去，上海现在就在这样做，在郊区就形成了医疗服务产业园，以我们做的安亭精准医学园为例，它就是把很多医疗服务搬到外面去了。未来城市近郊会出现大量的医疗产业园，我们也可以进入这个园区中去。

还有一个是健康特色小镇，这个就更远一点，是健康度假的特色小镇，可能有医疗驱动的，有资源依托的，这个小镇对康养非常适合。下面看两个案例，我们在海南与太禾集团合作搞一个18.36平方公里的田园康养小镇，它就希望聚集到一批搞骨科的、皮肤科的等一二十家医疗康养机构，他们自己来做公共的服务体系，打造度假的产品、特色服务和税收政策，比如协助办理中医执照。这个地方有政策支持，可以吸引国际康养服务机构进中国，到这里来集聚，开窗口店、旗舰店，然后再拷贝到全中国去。还有，我们在青岛崂山区做了一个国际健康城项目，是新华锦集团与韩国医院体系合作的，都是把医疗康养业态集聚到一起在郊区来做的。

我们回顾一下健康地产的三个产品，一个在城市中心区搞健康综合体，一个在郊区搞医疗服务产业园，一个在更偏远地区搞健康度假小镇。最后呢，把我们公司简单介绍一下，我们公司主要是做智力服务的，给政府和地产商提供咨询方案，我们同时也做资源服务，将你们的IP资源与地产进行嫁接；我们还做运营服务，包括利用IT系统来保障项目的运营。

我今天就讲这些，大家有机会可以多交流，谢谢。

▌说明：上海东滩顾问原创文章，转载请注明出处！

——END——