如今，越来越多的人都向往着“择一良地而栖息”，“面朝大海，春暖花开”更是好多人梦寐以求的住所环境。然而，择一座宜居小城，觅一处依山傍水、风景如画的景区，开启一段悠闲自在的养生旅居生活，更是当下最受欢迎的方式之一。

在此背景下，伴随着人们观念的转变，旅游地产也将走进更多家庭。 越来越多的人将安家置业、投资置业的眼光转向旅游地产这么多的旅游地产到底该怎么选？

首先应该找“稀缺”资源下手。

和珅曾用两万两银子买到一对汝窑三足洗，其中一只有补痕，而他把那只完好无损的摔碎后，笑着说，世上就只留下来这一只汝窑三足洗了，此洗价值连城。

稀缺往往与价值划等号，稀缺的自然资源无疑是度假地产的首要考虑因素，类似长城脚下的公社、莫干山、非诚勿扰里的鸟巢，此类度假胜地由于拥有极为独特的自然资源，受到众多消费者的青睐，遗憾的是此类项目多数只租不售，可售部分在本已稀少的物业当中，显得更为稀缺。

当然，仅有自然资源的支撑还远远不够。

从消费者角度，无论是投资还是自用逻辑，最终住在里面的人，需求核心价值还是在于使用，满足一种对终极生活方式的向往。无论置业三亚、西双版纳，还是在京郊的古北口、怀来，作为第二居所，为度假或养老做长远的居住打算，才是他们的真实需求所在。

其次从开发角度，过去一年文旅地产、度假地产风起云涌，特别是在北上广深这样的超级城市，面对拥堵、雾霾、压力等各类城市人通病，度假地产成为人们逃离城市的首选。

而伴随需求的井喷，特色小镇、主题公园、分时度假等眼花缭乱的概念也漫天飞舞，各种营销嘘头充斥市场，令人无法分辨其真实价值。

那么，该如何围绕真实的购房意图来判定度假地产的稀缺价值呢？

个人认为要用三个“大”原则来指导选择：

一、大城市，支撑

度假地产寄生的母体还是以大型的一线城市为主，譬如北京、上海、深圳等地。

如大小梅沙的旅游经济开发，主要依附于深圳及广州，城市人口的聚集给大小梅沙输送大量的游客！就全国范围来讲，大小梅沙之所以能够拥有突出的度假地产开发价值，因为它在片区内稀缺资源性和成熟性，并对全国人口形成吸附力。

大城市和度假地产可以形成一种伴生关系，不仅仅是生活方式的互补，人流的互补，也是产业的互补和环境的互补。

分布于大城市远郊的度假地产项目可以提高度假休闲的效率，充分利用周末及节假日的时间快速转换生活状态，这比一年一去，利用价值要高的多。

即使从运营上来说，依托于大城市稳定的人流和强劲的消费力，度假地产在开发运营上也能促成良性循环，使项目具有持久的生命力。

二、大配套，信心

配套也是一种资源，对于度假地产来说极其重要。

当然配套与上面提到的城市规模，以及旅游资源都紧密相关，只有在充足人流的保证下配套才有可能完善起来。

到底是旅游先行，还是地产先行？不同时期开发运营策略不同。

过去的开发思路是先盖房卖房，通过资金的回笼去完善配套，这样虽然可以降低开发风险，但地产模式过重，往往项目很难成功。

相比之下，先做旅游和配套，虽然先期投入较大，但随着知名度和影响力逐步扩大，加之人们对旅游度假的追求热度不断攀升，市场关注度和人流量都会迅速提升，从而可以顺利的过渡到地产的开发和营销。

当下的旅游度假地产的开发是给客户传递信心的过程，配套不仅会带来人气，也可以让憧憬中的度假生活真实落地，变为场景体验。

从这个角度看，有大配套支撑的度假地产一定是稀缺的。

三、大环境，叠加

度假地产卖得就是环境，几乎所有客户都是这样认为的。但环境价值也应有所区分，只有自然环境和人文环境可以叠加的地方，才是真的具有稀缺价值。

就国内而言拥有好的自然环境并不难，有山有水就能具备开发条件，但人文环境是长年累月沉淀下来的，具有历史价值和社会共识，如果能达到世界文化遗产这样的景区级别，那这种大环境就具备了难得的收藏属性。

由此你可能已经发现了城市住宅与度假地产在“稀缺性”上的则重不同——

城市住宅说地段价值，度假地产说城市关系；城市住宅看重升值潜力，度假地产用配套条件检验存活率；城市住宅有景观就够了，但度假地产需要完全嵌入大的环境资源中，把自然和人文叠加在一起，凸显景区的遗产价值。

所以，必须用新的方法论去识别度假地产的真实“稀缺性”。

把握住大的城市关系原则，大的配套成熟原则，以及景区价值原则，闭着眼买都不会错。如果按照这个条框去界定，合适入手的度假地产项目就凤毛麟角了。

当然，少不代表没有！

旅游地产的通病就是，投资获利的变现比较困难，困扰着很多旅游地产投资者。

国际旅游岛刚出台的时候，三亚酒店的房价每到春节都很贵，五星级酒店至少一晚2000元左右，但如果在三亚有套别墅，感觉完全不一样。所以，随着消费能力不断提高，人们对旅游和生活有着更高需求。

房地产知名专家丁祖昱就曾表示，对旅游地产行业不仅现在不看好，未来也不看好。从自用的角度出发，绝大多数旅游目的地，一般人很少会在短时间内去两次，住酒店完全可以解决，没必要买房子。从投资的角度出发，旅游地产升值很慢。

一位曾为多位开发商服务过的代理公司负责人当年几乎是从威海逃回北京的。他说：尽管威海从来没有严重雾霾天，但文化生活的荒芜，娱乐设施的单调，让他已无法忍受。“新增的供应量巨大。”他说。“投资出手还需要谨慎考虑”

旅游地产市场已经经历过几番炒作，旅游度假相关产品的价格已经表现虚高，此时，尽管有一定的投资回报收益，但是，如果投资客想出售套现却很难，主要是由于旅游度假产品二手市场尚不成熟，这些产品还难以有实际的度假、养生等这方面的功能，导致接盘的人较少。

此外，从投资回报空间来看，商业配套、旅游资源短期内整理不好等等都会影响到投资客的投资回报收益的实现；开发企业内部缺乏合适的旅游地产经营管理人才，导致企业的旅游地产项目招商、运营上心有余力而不足。

旅游地产项目作为一种度假养老的生活方式无可厚非，但如果将其作为炒作投机，对赌升值的工具，则需要谨慎考虑。

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