近期，各地土地流拍、房价下跌的消息不断传出，意味着城市房地产的投资风险正在放大。于是，不少投资者把目光投向了养老地产，期待在养老产业的广阔舞台上，把握先机。对中小投资者和个人而言，在众多养老产业中，农村养老地产的商机，尤其值得关注。

因为，在实施乡村振兴战略的历史机遇下，随着农村土地制度改革和美丽乡村建设的推进，农村养老地产的“蛋糕”，正在不断做大，其“钱景”，已经有了渐渐清晰的轮廓。

1、十几万亿级别的养老产业 “蛋糕”，还是一片蓝海

大家知道，我国人口的老龄化程度正在快速加深，老龄化问题已经成为我国经济社会发展无法绕开的难题。

国家统计局的数据显示：老年人口每年以近800万的速度增加。2017年，全国人口60周岁及以上人口24090万人，占总人口的17.3%，其中65周岁以上人口15831万人，占总人口11.4%。预计到2020年，老年人口将达到2.48亿，老龄化水平将达到17.3%。到2025年，60周岁以上人口将达到3亿，成为超老年型国家。而到2050年，我国老年人口将占到总人口的三分之一。

换个角度看，如此庞大的老龄人口，其中所蕴含的养老商机是无法估量的。有专家估算，2013年底，我国60岁及以上老年人口突破2亿人，蕴含养老商机达到4万亿元，到2030年有望增至13万亿元。

所以，养老产业对中国来说，不仅是正在新兴的朝阳产业，更被一些学者和专家视为未来十年最有可能取代房地产的第一大消费产业。

在老龄化问题凸显的当下，养老产业的发展受到越来越多人的关注。种种迹象表明，养老地产已被众多房企、险企视为企业未来又一掘金点。

2、城市老年人对田园生活的向往，越来越强烈

众所周知，咱们国家之前以牺牲环境为代价的粗放式发展，所带来的城市拥堵、环境污染、食品安全等问题日渐突出，在各种“城市病”的煎熬下，城市居民、特别是城市老年人对美好田园生活的向往，越来越强烈。

此外，基于咱们的特殊国情，目前，已经退休或即将退休的城市职工，很多都是农村出身的，他们对农村和农业还是很有感情的，他们都憧憬诗一般的田园生活，只是身不由己，一直无法实现。

在他们心底，一直怀揣这样的田园梦：住着自己心仪的房子，在房子周围，整出一两块地，种上各种蔬果，不打农药、不用化肥、不使用各种激素，不考虑成本和收益，想干就干，不想干就三五好友谈天说地，纵情山水，悠然自得，尽享田园之乐。。。。

想想，这种“采菊东篱下，悠然见南山”的诗意生活，谁不向往？！

其实，这种诗意生活，在一些地方，已经令不少城市老人乐不思“城”。

据报道，在国家级医养结合试点城市南京，老年人除了选择社区居家养老或者养老机构养老外，最近，诞生在江宁杨家村的一种新模式就让不少老人去了就不想再回城：住在美丽乡村间，租一两间瓦房，种三四种蔬菜，养五六只母鸡，卫生有人打扫，吃饭有“食堂”，每天护士巡视，看病还有专车接送……

可以预见，在较为发达的城市，郊区化现象将进一步扩散。而中国人传统的“田园”情结，也将吸引越来越多的人选择住在郊区、回归田园。

3、乡村大量闲置的房屋及土地，亟待以养老地产的方式盘活

当前中国农村面临的最大问题，就是在史上最大规模的城市化发展过程中，随着数亿农村人口迁徙到城市尤其是主要劳动力的进城务工，农村的空心化、边缘化愈加严重。

据统计，全国农村至少有7000万套闲置房屋，农村居民点空闲和闲置用地面积达3000万亩左右，而且还在增长。

日前发布的《中国农村发展报告（2017）》则指出，新世纪第一个10年，农村人口减少1.33亿人，农村居民点用地反而增加了3045万亩。每年因农村人口转移，新增农村闲置住房5.94亿平方米，折合市场价值约4000亿元。

更为关键的是，随着城镇化的快速推进，当前进城务工农民总数高达2.8亿人，加上近亿人变成城镇居民，大量的宅基地因此闲置，或者利用率极低。

一边是农村闲置的大量空房，一边是向往乡间养老的都市老人群体日益庞大。

如何对接，使沉睡的闲置农民资产“活起来”，中间横着的，只是一道无形的政策门槛。

所以，近几年来，从专家学者到平头百姓，希望政府打破政策门槛，给那些对乡村山水田园望眼欲穿的城市养老一族，开放一条阳关大道，以圆他们“桃花源般的养老梦”的呼声，越来越高。

其实，不少等不及政府打破政策门槛的城里人，已经不动声色地来到农村，从农民手上买下住房或宅基地，盖起自己的“乡间别墅”。

从目前政策看，虽然这类行为至今还是踩在“政策红线”上，属“违规违法”行为，但换个角度看，则透露出一种强大的市场需求。

4、农村养老地产的政策门槛，正在拆除

如何才能使乡村振兴的国家战略，真正成为中国农村快速发展的重器和利剑而非漂亮的口号？

对此，不少有识之士指出，这需要我们比以往的三农工作更加注重制度创新、政策开放和大胆实践。

其实，去年的中央一号文件《关于深入推进农业供给侧结构性改革加快培育农业农村发展新动能的若干意见》就提出，要加大盘活农村存量建设用地力度。允许通过村庄整治、宅基地整理等节约的建设用地采取入股、联营等方式，重点支持乡村休闲旅游养老等产业和农村三产融合发展。

值得期待的是，这方面的制度创新和政策开放，随着我国第一个全面推进乡村振兴战略五年规划的实施，这些农村养老地产的政策门槛，正在拆除。

日前发布实施的《乡村振兴战略规划（2018—2022年）》就提出，要以完善利益联结机制为核心，以制度、技术和商业模式创新为动力，推进农村一二三产业交叉融合。其中强调：

“要顺应城乡居民消费拓展升级趋势，结合各地资源禀赋，深入发掘农业农村的生态涵养、休闲观光、文化体验、健康养老等多种功能和多重价值。”

“挖掘集体土地、房屋、设施等资源和资产潜力，积极参与产业融合发展。”

“探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。”

5、农村养老地产的商机，扑面而来

随着我国社会老龄化程度不断加深，养老产业作为大健康主题的细分领域龙头，被认为是下一个“风口”和“金矿”，投资价值日渐凸显。

有专家指出，我国养老、教育、医疗健康等领域的刚性需求呈爆发式增长，有望成为拉动内需的“三驾马车”。

养老产业细分市场可分为养老地产、养老医疗服务、养老金融产品、养老日用品等领域，而其中，又以养老地产的需求最大。

目前，越来越多的大型开发商正在把养老地产视为一种势在必行的战略选择，万科、保利等行业巨头已经介入并布局养老地产多年，更多的开发商也摩拳擦掌、跃跃欲试，准备分享这块巨大的蛋糕。

这两年，各地以养老为主题的特色小镇，正纷纷涌现。

在各路地产大老抢滩养老地产这片蓝海的当下，作为中小投资者和个人，分享农村养老地产这块蛋糕，最为可行。

首先，政策上国家鼓励。从上面的政策可以看出，近年来，国家一直强调要进一步整合农村土地资源,重点支持乡村休闲旅游养老等产业.鼓励开发乡村养老地产,将养老、医疗、教育、养生、休闲等资源相结合,建立多功能综合颐养社区,充分解决老年人的后顾之忧,促进社会和谐稳定。

其次，配套上已经成熟，过去制约农村养老地产发展的诸如交通、通讯、医疗等配套不完善的弊端，随着乡村振兴巨量资金的投入，正在一一消除。

第三，投资回报可期。农村养老地产的发展，依托的是当地的资源禀赋，投资可大可小，方式灵活多样，回报其实并不低。就拿最常见的养老院来说，国家对于这个领域有专门的补贴，每个养老院的床位一次性补贴2万5千块钱。有人算了一笔账，一个30张床位的养老院，每个月的收入就可能达到10万块钱。

第四，即使是自住式养老，选择农村也比在城市性价比高得多。其实，即使没有了却乡愁的“田园”情结，城市人到农村养老的优势也是显而易见的，一是老人们喜欢安静，而对城市喧嚣的环境不适应；二是农村空气比较好；三是老人越来越注重养生，农村吃的、喝的都是原生态的东西；四是在农村养老比在城市要经济实惠得多。

许多老一辈的城里人也是从农村出来，退休后也想回到农村去。择一处心仪的地方，盖一栋自己喜爱的房屋，围一个院子，种些花草树木和果蔬，过一种“采菊东篱下，悠然见南山”的诗意生活。。。。总之，市场是巨大的，这十几万亿的农村养老地产商机，你心动不？